Umowa przedwstępna – czym jest i co powinna zawierać

Umowa przedwstępna dotyczy najczęściej przyrzeczenia nabycia mieszkania lub domu jednorodzinnego bądź innej nieruchomości w przyszłości, pod określonymi warunkami.

Definicję umowy przedwstępnej określa Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z Art. 389. § 1. cytowanej ustawy, umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, przy czym umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Do najczęściej wymienianych warunków, od których będzie zależało podpisanie umowy przyrzeczonej, należy np. uzyskanie zgody na otrzymanie kredytu bankowego z przeznaczeniem na zakup nieruchomości ujętej w umowie przedwstępnej.

Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki

Elementy umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna powinna zawierać elementy istotne dla swej ważności, w szczególności przedmiot sprzedaży i cena przedmiotu sprzedaży. Umowa przedwstępna musi też precyzować ścisły termin, do którego strony zobowiązane są zawrzeć umowę właściwą.

Zgodnie z Ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej to żadna ze stron nie może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna powinna również określać sposób i termin płatności części ceny w formie zaliczki lub zadatku, przy czym zaliczka lub zadatek powinna być zapłacona jeszcze w okresie trwania umowy przedwstępnej, a płatność pozostałej części ceny po zawarciu umowy przyrzeczonej.

Kiedy dochodzi do zawarcia umowy przedwstępnej?

Do zawarcia umowy przedwstępnej dochodzi w sytuacji nabycia – zbycia nieruchomości o znacznej wartości, której transakcja z różnych przyczyn rozciąga się w czasie.

Sytuacja taka może mieć miejsce, gdy np. właściciel mieszkania otrzymał intratną propozycję pracy w innym mieście i aby skorzystać z propozycji postanowił sprzedać swoje mieszkanie. Z uwagi na bardzo dobrą lokalizację mieszkania, właściciel może liczyć na duże zainteresowanie jego nabyciem. W takiej sytuacji, przyszły nabywca mieszkania, aby nie stracić okazji zakupu mieszkania będzie dążył do zabezpieczenia się przed ewentualnym nabyciem mieszkania przez inne osoby. Takim zabezpieczeniem przed „podkupieniem mieszkania” może być zawarcie z właścicielem mieszkania umowy przedwstępnej.

Zawarcie umowy przedwstępnej może również okazać się niezbędne w sytuacji konieczności starania się nabywcy mieszkania o kredyt w banku. Banki coraz częściej udzielając kredytu pod przyszły zakup nieruchomości żądają formy zabezpieczenia kredytu w postaci umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego – zalety

Pomimo, że umowa przedwstępna – umowa przyrzeczenia sprzedaży – nabycia nieruchomości, nie jest dokumentem przenoszącym własność, to z uwagi na rolę jaką pełni, powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego przez osobę społecznego zaufania, czyli notariusza.

W tym miejscu warto wspomnieć, że nie ma wymogu sporządzenia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, może być ona zawarta w zwykłej formie pisemnej. Jednak wybrany sposób sporządzenia umowy będzie miał ogromne znaczenie w ewentualnej sytuacji spornej.

Sporządzenie umowy przedwstępnej przez notariusza wiąże się z wieloma jej zaletami, do których należy zaliczyć:

1. Przeświadczenie, że zawarta umowa przedwstępna jest sporządzona prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi i aktualnymi przepisami prawa (Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, Art. 80. § 1. Akty i dokumenty powinny być sporządzone przez notariusza w sposób zrozumiały i przejrzysty).
2. Pewność stron, że zawarta umowa przedwstępna zabezpiecza interesy obu stron umowy (Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, Art.80. § 2. Przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne).
3. Możliwość dochodzenia przez stronę uprawnioną zawarcia umowy przyrzeczonej – ostatecznej (Art. 390, § 2 .c. – W przypadku gdyby umowa została zawarta z niezachowaniem właściwej formy, stronie, która poniosła jakąkolwiek szkodę przysługuje jedynie roszczenie o odszkodowanie).

Dodatkowo przy zakupie nieruchomości objętej umową przedwstępną, w przypadku sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego własność u tego samego notariusza, można „liczyć” na ewentualną zniżkę w opłacie notarialnej.

Wpis roszczenia z umowy przedwstępnej w księdze wieczystej

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje możliwość złożenia przez notariusza wniosku o wpis w księdze wieczystej danej nieruchomości – w Dziale III, roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Wniosek można złożyć również samodzielnie, w Sądzie Rejonowym, który prowadzi daną księgę. Opłata sądowa za wniosek o wpis roszczenia wynosi 150 zł.

Co nam daje wpis w księdze wieczystej? Z pewnością jest to dodatkowe zabezpieczenie dla nabywcy nieruchomości, dzięki któremu będzie on mógł dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży nieruchomości) wobec obecnego oraz każdego przyszłego właściciela nieruchomości, który nabył ją po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej.

Zadatek

Istotnym zabezpieczeniem wiążącym obie strony umowy jest zadatek na poczet ceny nabycia nieruchomości. Wysokość zadatku określa się w umowie przedwstępnej z informacją, że w przypadku nie wykonania umowy przez sprzedającego zwróci on kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. Natomiast w przypadku, gdy z umowy nie wywiąże się kupujący, zadatek przepada na rzecz sprzedającego.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi (Art. 394 § 1, § 2 k.c.). W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.

To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. W myśl Art. 394 k.c. zadatek, jako forma zabezpieczenia umowy przedwstępnej skutecznie chroni interesy obu stron umowy przedwstępnej.

Przeczytaj: Umowa deweloperska – czym jest i co powinna zawierać

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
2. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.

Zdjęcie: Pixabay.com