Specustawa mieszkaniowa – kogo dotyczy, o jakich ułatwieniach mowa

1 sierpnia 2018 r. Prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwaną specustawą mieszkaniową.

Jej główne cele to usprawnienie i skrócenie czasu przygotowania inwestycji mieszkaniowych, poprzez ograniczanie barier administracyjno-prawnych, do niezbędnego minimum (w założeniu z 5 lat do roku), a także określenie standardów urbanistycznych wymaganych wobec tych inwestycji.

Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki

Kogo dotyczy „lex deweloper”

Jak sama nazwa sugeruje, ustawa kierowana jest do inwestorów i deweloperów budownictwa mieszkaniowego, zamierzających realizować lub realizujących inwestycje mieszkaniowe.

W zamyśle autorów ustawy (Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju) nowe przepisy powinny w efekcie wpłynąć na sytuację nabywców i najemców mieszkań, poprzez zwiększenie ilości dostępnych mieszkań, większą konkurencyjność i tym samym niższe ceny.

Inwestycje mieszkaniowe, czyli jakie

Ustawa dotyczy inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Inwestycją mieszkaniową, w rozumieniu ustawy, jest przedsięwzięcie obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstanie budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub co najmniej 10 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Inwestycję mieszkaniową stanowią również części budynków przeznaczone na działalność handlową lub usługową.

Inwestycję towarzyszącą stanowi natomiast przedsięwzięcie obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę obiektów, które mają służyć obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej. Zalicza się tu m.in.: budowę dróg publicznych, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek opieki zdrowotnej, obiektów sportu i rekreacji.

Więcej gruntów pod inwestycje

 Jeden z kluczowych przepisów ustawy dotyczy udostępnienia inwestorom gruntów, które do tej pory nie mogły być wykorzystywane w budownictwie mieszkaniowym. Chodzi między innymi o grunty rolne położone w granicach miasta, czy też działki, które dawniej były używane jako tereny wojskowe, kolejowe, produkcyjne.

Tereny podlegające ochronie przed zabudową (np. rodzinne ogródki działkowe, obszary szczególnie zagrożone powodzią) nadal pozostaną wyłączone z terenów inwestycyjnych – chyba że inwestor, w trybie przepisów przewidujących tę ochronę, uzyska zgodę na zlokalizowanie inwestycji w tym miejscu.

Inwestycje mieszkaniowe będą mogły być realizowane niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że będą one zgodne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (Art. 5, ust. 3).

Ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej będzie następować w drodze uchwały rady gminy, po konsultacjach społecznych. Mieszkańcy, w ciągu 21 dni, będą mogli zgłaszać swoje uwagi wobec zaproponowanej lokalizacji inwestycji. Na podjęcie uchwały rada gminy będzie miała 60 dni od złożenia przez inwestora wniosku (z możliwością wydłużenia tego terminu o dodatkowe 30 dni).

Inwestorzy będą zobowiązani dołączyć do wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji koncepcję urbanistyczno-architektoniczną wraz z wizualizacją proponowanego zagospodarowania, sporządzoną przez profesjonalistów w sposób umożliwiający zapoznanie się z nią osobom nieposiadającym wiedzy specjalistycznej. Koncepcja ta będzie mogła być modyfikowana na etapie realizacji inwestycji (np. z powodu nieprzewidzianych problemów technicznych), jednak w zakresie niewykraczającym poza jej istotę.

Ustawowe standardy urbanistyczne

 Ustawa, poprzez wprowadzenie obowiązkowych standardów lokalizacji i realizacji inwestycji, zapobiega przed powstawaniem osiedli mieszkaniowych w szczerym polu, nazywanych “sypialniami”.

Inwestycje realizowane w trybie specustawy będą musiały spełniać kilka podstawowych kryteriów. Teren, na którym powstanie inwestycja, ma gwarantować dostęp do drogi publicznej, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz do sieci elektroenergetycznej.

Ponadto, inwestycja musi być zlokalizowana w odpowiedniej odległości (określonej w ustawie) od przystanku transportu publicznego, przedszkola, szkoły podstawowej czy też terenów rekreacyjnych.

Wymogi zostaną uznane za spełnione również wtedy, gdy inwestor powoła się na infrastrukturę, która dopiero powstanie w trakcie realizacji jego inwestycji mieszkaniowej.

Ustawa określa także wymagania odnośnie wysokości budynków. Poza miastami oraz w miastach, w których liczba mieszkańców nie przekracza 100 000, budynki nie mogą być wyższe niż 4 kondygnacje nadziemne. A w miastach przekraczających 100 000 mieszkańców – nie wyższe niż 14 kondygnacji. Dodatkowo, jeśli w odległości do 500 m od planowanej inwestycji, znajdują się już budynki mieszkalne o wyższych kondygnacjach, wówczas inwestycja będzie mogła mieć maksymalnie tyle samo pięter, co najwyższy, sąsiadujący budynek.

Standardy urbanistyczne będą weryfikowane na etapie uzyskiwania zgody przez inwestora budowlanego, a także na etapie dopuszczenia zakończonej inwestycji do użytkowania.

Ustawa wejdzie w życie po 14 dniach od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Będzie obowiązywać przez 10 lat.

Zdjęcia: Pixabay.com, Unsplash.com.