Zasada pierwszeństwa praw wpisanych w księdze wieczystej

Ograniczone prawo rzeczowe polega na uprawnieniu do korzystania z rzeczy cudzej w ograniczonym zakresie w sposób do tego oznaczony.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Do powstania ograniczonego prawa rzeczowego dochodzi na skutek zawarcia porozumienia, umowy (akt notarialny) pomiędzy właścicielem danej rzeczy a nabywcą tego prawa bądź w wyniku orzeczenia sądowego.

Zgodnie z Art. 244 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ograniczonymi prawami są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.

Przedmiotem ograniczonych praw rzeczowych są rzeczy. Wyjątkiem od tej zasady może być sytuacja, gdy przedmiotem ograniczonego prawa jest prawo – prawo służebności gruntowej, prawo służebności osobistej (Art. 265 k.c.).

Wymienione ograniczone prawa rzeczowe posiadają swoje uregulowania w przepisach obowiązującego prawa, i tak:

1. Prawo użytkowania i służebności posiada swoje uregulowania w przepisach Kodeksu cywilnego.
2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu regulują przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
3. Prawo ustanowienia hipoteki określają przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Przeczytaj: Ograniczone prawa rzeczowe w księdze wieczystej

Porządek pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych

W przypadku pojawienia się problemów z określeniem pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych z pomocą przychodzą przepisy:

1. Ogólne zasady pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych ujęte w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Art. 11-15.
3. Pierwszeństwo w toku egzekucji art. 1000, 1025, 1026 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

Ogólną zasadą, kierującą pierwszeństwem ograniczonych praw rzeczowych, jest zasada pierwszeństwa praw powstałych wcześniej (Art. 249. § 1. Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny). Jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej (pierwszeństwo).

Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych może być zmienione.

Do zmiany pierwszeństwa praw rzeczowych ograniczonych potrzebna jest umowa między tym, czyje prawo ma ustąpić pierwszeństwa, a tym, czyje prawo ma uzyskać pierwszeństwo ustępującego prawa. Jeżeli chociaż jedno z tych praw jest ujawnione w księdze wieczystej, potrzebny jest także wpis do księgi wieczystej.

Zasada pierwszeństwa praw wpisanych według ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Zgoła inaczej traktowane jest pierwszeństwo tych ograniczonych praw rzeczowych, które zostały ujawnione w księdze wieczystej.

Ograniczone prawa rzeczowe ujawnia się w Dziale III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” księgi wieczystej. Wyjątkiem jest hipoteka, którą ujawnia się w Dziale IV. Może się zdarzyć, że ta sama rzecz, czy ta sama nieruchomość, zostanie obciążona kilkoma ograniczonymi prawami rzeczowymi. np. prawem służebności i prawem użytkowania bądź ta sama nieruchomość zostanie obciążona tym samym ograniczonym prawem rzeczowym, lecz w różnym czasie.

Istnieją również przypadki, że ta sama nieruchomość zostaje obciążona w różnym czasie ograniczonym prawem rzeczowym, jakim jest hipoteka. W każdym z tych przypadków wykonywanie dwóch ustanowionych ograniczonych praw rzeczowych na tej samej nieruchomości może być utrudnione, a czasem wręcz niemożliwe. Sytuacja, w której nieruchomość zostaje obciążona kilkoma hipotekami nie jest komfortowa dla wierzycieli, a wręcz staje się dla nich dużym problemem.

Zgodnie z treścią Art. 11 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece:

„Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze.”

Oznacza to, że prawom wpisanym do księgi wieczystej przysługują specjalne przywileje niezależnie od tego, kiedy zostały one wprowadzone do księgi wieczystej. To samo ograniczone prawo rzeczowe ujawnione w księdze wieczystej, np. służebność gruntowa, będzie miało zawsze pierwszeństwo w stosunku do służebności gruntowej nieujawnionej w tej księdze.

Istotnym jest to, że prawo ujawnione w księdze wieczystej później, ma również pierwszeństwo przed prawem nieujawnionym, chociażby było ono ustanowione wcześniej.

Prawo ujawnione w księdze wieczystej, chociażby było wpisane później niż prawo ustanowione i niewpisane do księgi wieczystej, ma pierwszeństwo przed prawem nieujawnionym.

O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych decyduje chwila wpisu tych praw do księgi wieczystej, prawo wpisane później ma niższe pierwszeństwo niż prawo wpisane wcześniej.

Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo.

Zmiana porządku pierwszeństwa praw rzeczowych wpisanych w księdze wieczystej

Porządek praw wpisanych do księgi wieczystej może zostać zmieniony (Art. 250 k.c.), przy czym, aby mogło to nastąpić potrzebna jest umowa pomiędzy stronami stwierdzająca jednoznacznie czyje prawo ma ustąpić pierwszeństwa.

Umowa zmiany pierwszeństwa prawa nie wymaga formy szczególnej. Powstała na skutek umowy zmiana pierwszeństwa musi zostać ujawniona w księdze wieczystej.

Możliwość zastrzeżenia pierwszeństwa

Ustanawiając ograniczone prawo rzeczowe, które ma być wpisane w księdze wieczystej, właściciel może zastrzec pierwszeństwo przed tym prawem lub równe z tym prawem dla innego prawa. Zastrzeżenia można dokonać także po ustanowieniu prawa, za zgodą osoby, której to prawo przysługuje Do zastrzeżenia pierwszeństwa ograniczonego prawa rzeczowego niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (Art. 13 u.o.k.w.i.h.).

Wpisu pierwszeństwa i zmiany pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych dokonuje się w działach III i IV księgi wieczystej.

Przeczytaj również: Prawa osobiste i roszczenia ujawniane w księdze wieczystej

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

Zdjęcie: Pixabay.com