Nic nie stoi na przeszkodzie (nie ma przeszkód prawnych), aby kupić nieruchomość, która nie posiada księgi wieczystej. Należy jednak zachować ostrożność. Taki zakup z pewnością będzie obarczony ryzykiem – dowiedz się jakim.
Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki
Czy każda nieruchomość musi mieć księgę wieczystą?
Zgodnie z prawem polskim zakłada się, że każda nieruchomość (gruntowa, budynkowa czy lokalowa) powinna posiadać urządzoną księgę wieczystą. Nie istnieje jednak przymus zakładania i obligatoryjnego prowadzenia księgi wieczystej dla każdej nieruchomości.
Pomimo tego, ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (o.k.w.i.h) w niektórych artykułach wprowadza wiele postanowień, których realizacja ma na celu sukcesywne objęcie księgami wieczystymi wszystkich nieruchomości.
Jednym z takich postanowień jest zapis art. 35 u.o.k.w.i.h nakładający na właścicieli nieruchomości obowiązek ujawniania swego prawa w księdze wieczystej:
„Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej”.
Co daje posiadanie księgi wieczystej?
Księgi wieczyste stanowią swoisty urzędowy spis praw związanych z nieruchomością, a ich głównym zadaniem jest zapewnienie bezpieczeństwa w obrocie prawnym nieruchomościami.
Bezpieczeństwo ksiąg wieczystych gwarantuje:
- jawność ksiąg wieczystych, co oznacza, że każdy, kto zna numer księgi wieczystej może je przeglądać i nie może zasłaniać się nieznajomością dokonanych w niej wpisów,
- domniemanie zgodności ze stanem prawnym, co oznacza, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością,
- rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, co oznacza, „że w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe” – Art. 5 u.o.k.w.i.h,
- pierwszeństwo praw wpisanych – co oznacza, że ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze.
Przeczytaj: Zakup działki bez księgi wieczystej – co należy sprawdzić?
Jakie ryzyko niesie zakup nieruchomości bez księgi wieczystej?
Zdarza się, że na rynku nieruchomości, oferowane są do sprzedaży mieszkania w bardzo atrakcyjnej cenie, nieposiadające (z różnych przyczyn) księgi wieczystej. Zakup takiej nieruchomości kusi, jednakże w świetle obowiązującego prawa wieczystoksięgowego, nabycie takiej nieruchomości, niesie za sobą ogromne ryzyko.
Można domniemywać, że stan prawny nieruchomości, która nie posiada urządzonej księgi wieczystej, jest nieznany. Albowiem, zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
Wziąwszy powyższe pod uwagę, musimy zdawać sobie sprawę, że w momencie nabycia nieruchomości, nieposiadającej urządzonej księgi wieczystej, zostajemy pozbawieni bezpieczeństwa gwarantowanego przez instytucję ksiąg wieczystych – zwłaszcza ochrony związanej z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Tym bardziej trzeba się zawczasu upewnić, czy sprzedający nieruchomość rzeczywiście ma do tego prawo. Innym dokumentem, niż księga wieczysta, który może potwierdzić własność nieruchomości jest między innymi akt notarialny nabycia nieruchomości, postanowienie sądu potwierdzające nabycie spadku, decyzja administracyjna przyznająca prawo użytkowania wieczystego czy też aktualny wypis z ewidencji gruntów.
Ponadto, co niewątpliwie jest bardzo istotne, napotkamy wiele trudności na drodze pozyskania kredytu hipotecznego. Banki nie patrzą zbyt przychylnie na nieruchomości bez księgi wieczystej, dlatego może się to okazać niemożliwe.
Przeczytaj: Jak bezpiecznie kupić nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym?
Na co zwrócić uwagę
Kupując nieruchomość, dla której nie ma urządzonej księgi wieczystej, musimy skupić się przede wszystkim na sprawdzeniu stanu prawnego gruntu, na którym posadowiona jest nieruchomość, może się, bowiem zdarzyć, że działka, na której posadowiona jest „nasza” przyszła nieruchomość, posiada nieuregulowany stan prawny.
Wobec tego, sprawdzając dokumenty nieruchomości, którą zamierzamy nabyć, szczególną uwagę musimy zwrócić na prawo własności do gruntu.
W przypadku, gdy mieszkanie znajduje się w budynku spółdzielni, a ten położony jest na gruncie nienależącym do spółdzielni, założenie księgi wieczystej w celu ujawnienia nabytego mieszkania staje się niedopuszczalne. Mówi o tym Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z Dnia 24 maja 2013 r. Sygn. Akt III CZP 104/12.
W sytuacji, gdy nie ma przeciwwskazań do zawarcia umowy – aktu notarialnego, a nabywca pomimo ryzyka, jakie niesie nabycie nieruchomości bez księgi wieczystej, zdecyduje się ją nabyć, księgę wieczystą dla nieruchomości założy sąd wieczystoksięgowy na podstawie wniosku umieszczonego w akcie notarialnym.
Przeczytaj: Co sprawdzić w księdze wieczystej przed kupnem mieszkania?
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
- Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego Dnia 24 maja 2013 r. Sygn. Akt III CZP 104/12.
Foto: Unsplash.com
Podobne artykuły
