Wpis roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej

Z instytucją umowy przedwstępnej mamy zazwyczaj do czynienia w trakcie transakcji sprzedaży – kupna nieruchomości.

Co prawda umową przedwstępną mogą być również objęte takie czynności jak: umowa o dzieło, umowa zlecenia czy umowa najmu, to jednak najczęściej jest ona kojarzona z transakcją kupna – sprzedaży nieruchomości.

Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki

Czym jest umowa przedwstępna

Definicję umowy przedwstępnej wprowadza Ustawa z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny Art. 389 § 1, zgodnie z którą, umowa przedwstępna to taka umowa przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (dalej „umowa przyrzeczona”). Innymi słowy, umowa przedwstępna jest zobowiązaniem stron do zrealizowania w przyszłości transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości.

Warunkiem zawarcia umowy przedwstępnej jest określenie w niej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. Jednym z takich postanowień jest określenie terminu zawarcia umowy ostatecznej.

Przepisy ustawy Kodeks cywilny nie precyzują, w jakiej formie ma zostać zawarta umowa przedwstępna. Strony zawierające umowę przedwstępną mogą ją zawrzeć w zwykłej formie pisemnej bądź też w formie aktu notarialnego. Należy podkreślić, że zwykła forma pisemna wymaga, aby złożone w niej podpisy stron były uwiarygodnione przez notariusza. Natomiast umowę ostateczną w zakresie transakcji sprzedaży nieruchomości strony powinny zawrzeć wyłącznie formie aktu notarialnego.

Przeczytaj: Umowa przedwstępna – czym jest i co powinna zawierać

Umowa przedwstępna jako roszczenie ujawniane w księdze wieczystej

Umowa przedwstępna zawierająca w swej treści przyrzeczenie sprzedaży nieruchomości określonemu nabywcy w świetle prawa stanowi roszczenie, które zgodnie z Ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece powinno zostać ujawnione w Dziale III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” księgi wieczystej. Mówi o tym Art. 16, którego treść brzmi:

„1. W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawniane prawa osobiste i roszczenia.
2. W szczególności mogą być ujawniane:
1) prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,
2) roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego: dotyczy to także roszczeń przyszłych”.

Takim roszczeniem przyszłym niewątpliwie jest m.in. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości wynikające z zawartej umowy przedwstępnej.

Roszczenie o przeniesienie własności zostaje ujawnione w księdze wieczystej z chwilą złożenia stosownego wniosku przez notariusza bądź przez strony, które sporządziły dokument w sprawie przyszłych zobowiązań, pod warunkiem, że podpisy stron zostały poświadczone notarialnie.

Kiedy najczęściej dochodzi do zawarcia umowy przedwstępnej?

Do umowy przedwstępnej dochodzi zazwyczaj w sytuacji, gdy przyszły potencjalny nabywca nieruchomości jest zainteresowany jej nabyciem, lecz nie do końca ufa sprzedającemu, podejrzewając, że ten może ową nieruchomość sprzedać komuś innemu.

Jednakże, aby umowa przedwstępna mogła być skuteczna powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego, a przyszłe roszczenie wynikające z umowy powinno zostać ujęte w Dziale III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości zbywanej.

Zawarcie umowy przedwstępnej pełni zatem niejako rolę ostrzegawczo – zabezpieczającą.

Skutki prawne wynikające z wprowadzenia roszczenia do księgi wieczystej

Ujawnienie roszczenia przyszłego w księdze wieczystej skutkuje następującymi prawami:

• prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (Art. 17 u.o.k.w.i.h);
• w sytuacji, gdy zobowiązany z umowy przedwstępnej sprzeda nieruchomość komuś innemu, roszczenie ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości przekształca się w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości (Sąd Najwyższy z dnia 13 lipca 2005 r. I CK 28/05);
• skutek odszkodowawczy;
• możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem od osoby, z którą została podpisana umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego lub od osoby, która nabyła tę nieruchomość już po podpisaniu umowy przedwstępnej;
• ponadto, wpis roszczenia przyszłego do księgi wieczystej nieruchomości skutkuje mniejszym zainteresowaniem nabycia takiej nieruchomości przez potencjalnych kupców.

Ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia wynikającego z zawartej umowy przedwstępnej w zakresie nabycia nieruchomości nie tylko nie przyciąga zainteresowanych do nabycia takiej nieruchomości, ale przede wszystkim skutecznie „odstrasza” przyszłych potencjalnych nabywców. Nikt bowiem działając w dobrej wierze nie skusi się na kupno nieruchomości wiedząc, że została zawarta umowa przedwstępna na nabycie takiej nieruchomości.

Jak można dokonać wpisu roszczenia do księgi wieczystej?

Wniosek o wpis roszczenia do księgi wieczystej możemy złożyć na etapie sporządzania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego u notariusza.

Za ujęcie wniosku roszczenia w akcie notarialnym zobowiązani będziemy do uiszczenia opłaty w wysokości 150 zł. Dodatkowo, zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (§ 16) zobowiązani będziemy do uiszczenia 200 zł + VAT taksy notarialnej od czynności notariusza związanej ze złożeniem wniosku o wpis roszczenia w sądzie wieczystoksięgowym.

Wpisu roszczenia do księgi wieczystej możemy także dokonać poprzez osobiste złożenie do sądu wieczystoksięgowego stosownego wniosku (na formularzu KW-WPIS). Wniosek w sprawie wpisu roszczenia do księgi wieczystej składamy w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości.

Wniosek o wpis do księgi wieczystej roszczenia przyszłego w zakresie przeniesienia prawa własności mogą również złożyć strony porozumienia. Należy jednak mieć na uwadze, że w każdym przypadku, aby wniosek o wpis roszczenia przyszłego mógł być skutecznie wniesiony, musi on uzyskać zgodę właściciela nieruchomości na dokonanie takiego wpisu, zawartą na piśmie z notarialnie poświadczonym podpisem. W sytuacji braku takiej zgody, sąd nie wpisze roszczenia do księgi wieczystej.

Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego nie daje gwarancji wpisu roszczenia do księgi wieczystej, jeżeli w akcie tym nie zawarto zgody właściciela nieruchomości do dokonania takiego wpisu.

Przeczytaj: Wpis do księgi wieczystej – co oznacza i jak go dokonać?

Wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej

W przypadku, gdy po upływie roku od wpisu do księgi wieczystej roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej, nie dojdzie do zbycia nieruchomości (do przeniesienia własności) to zgodnie z Art. 19.1 u.o.k.w.i.h roszczenie to może zostać wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika nieruchomości.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2005 r. Sąd Najwyższy I CK 28/05.
4. Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Zdjęcie: Pixabay.com.