Prawo dzierżawy to prawo, w wyniku którego, wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz do używania i pobierania pożytków na czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Przedmiotem dzierżawy mogą być zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchome.Prawem dzierżawy może również być objęte prawo przynoszące pożytki.
Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki
Czym charakteryzuje się umowa dzierżawy
Umowa dzierżawy jest umową zobowiązującą dwustronnie, co oznacza, że zarówno dzierżawca, jak i wydzierżawiający mają określone w umowie prawa i obowiązki, które zobowiązują się przestrzegać. Stronami umowy mogą być zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej.
W zakresie sporządzenia umowy dzierżawy nie ma szczególnych wymogów.
Umowa dzierżawy może zostać sporządzona w dowolnej formie z wyjątkami, do których należą:
- wydzierżawienie przedsiębiorstwa – umowa powinna być zawarta formie pisemnej, a podpisy stron powinny być poświadczone notarialnie (Art. 75 k.c.),
- w przypadku wydzierżawienia nieruchomości lub pomieszczeń na okres dłuższy niż rok obowiązuje umowa w formie pisemnej, niezachowanie takiej formy jest uważane za zawarcie umowy na czas nieokreślony (Art. 660 k.c.),
- w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana, co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty (Art. 3 ust.1 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).
Przeczytaj: Umowa najmu a umowa dzierżawy – różnice
Ujawnienie prawa dzierżawy w księdze wieczystej
Zgodnie z Ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.) prawo dzierżawy może być ujawnione w księdze wieczystej. Mówi o tym art. 16 wymienionej ustawy, którego treść brzmi:
„W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia. W szczególności mogą być ujawnione: 1) prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia”.
Wniosek o wpis prawa dzierżawy do księgi wieczystej
Ujawnienie prawa dzierżawy w księdze wieczystej następuje na wniosek strony (dzierżawca /wydzierżawiający) złożony w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości/ruchomości dzierżawionej.
Wniosek w sprawie wpisu prawa dzierżawy do księgi wieczystej składa się na formularzu urzędowym KW-WPIS. Wniosek podlega opłacie w wysokości 150 zł.
Podstawę wpisu umowy dzierżawy do księgi wieczystej stanowi dokument obejmujący oświadczenie właściciela z notarialnym poświadczeniem jego podpisu o ustanowieniu prawa dzierżawy bądź dokument obejmujący zgodę na wpis prawa dzierżawy.
Do wniosku KW-WPIS należy dołączyć dokumenty dotyczące dzierżawy, a więc:
- umowę dzierżawy gruntów (nieruchomości), wraz z wypisem i wyrysem z rejestru gruntów,
- zgodę właściciela nieruchomości na wpis, złożoną z podpisem notarialnie poświadczonym.
W jakim celu w księdze wieczystej ujawnia się prawo dzierżawy?
Ujawnienie prawa dzierżawy w księdze wieczystej ma na celu:
- udokumentowanie rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości (Art. 1 u.k.w.h.),
- zachowanie zasady jawności formalnej księgi wieczystej (Art. 2 u.k.w.h.),
- zachowanie zasady jawności materialnej – domniemania prawne (Art. 3 u.k.w.h.),
- zachowanie zasady rękojmi wiary publicznej (Art. 5 u.k.w.h.).
Ujawnienie prawa dzierżawy w księdze wieczystej uwiarygodnia stan prawny ujęty w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Zgodność stanu prawnego księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości stanowi podstawę bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami i zabezpieczenia kredytu hipotecznego.
Przeczytaj: Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
Ujawnienie umowy dzierżawy w księdze wieczystej, objętej zasadą jawności formalnej ksiąg wieczystych, pozwala na stwierdzenie, że skoro każdy może przeglądać treść księgi wieczystej to w sytuacji prawnej nie może zasłaniać się nieznajomością dokonanych wpisów w księdze wieczystej ani też nieznajomością wzmianek w niej wprowadzonych.
W przypadku zarzutu nieznajomości określonego wpisu w księdze wieczystej dotyczącego np. dzierżawy gruntu, bądź wzmianki na ten temat, zarzut ten będzie prawnie bezskuteczny
Z chwilą ujawnienia dzierżawy w księdze wieczystej zostaje ona objęta domniemaniem wiarygodności ksiąg wieczystych wynikającym z Art. 3 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Zasada domniemania wiarygodności ksiąg wieczystych jest konsekwencją zasady jawności formalnej ksiąg wieczystych. Domniemanie przemawia zawsze na korzyść wszystkich praw wpisanych do księgi wieczystej. Domniemywa się, że prawo wpisane do księgi wieczystej istnieje, natomiast prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje.
Domniemanie w przypadku dzierżawy ma charakter wzruszalny, co oznacza, że w chwili, gdy dochodzi do zbycia nieruchomości, następuje również zbycie prawa dzierżawy.
W takiej sytuacji nabywca nieruchomości wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy i nie ma tutaj znaczenia, czy prawo dzierżawy było ujawnione w księdze wieczystej czy też nie.
W tej sytuacji przepisy Art. 678 paragraf 1 w związku z Art. 694 k.c. należy uznać za przepisy szczególne w stosunku do Art. 17 u.k.w.h.
W przypadku nabycia nieruchomości z nieujawnionym prawem dzierżawy, prawo rękojmi nie działa. Co może oznaczać, że nabycie nieruchomości następuje w stanie wolnym od wszelkich obciążeń.
Ujawnienie umowy dzierżawy w księdze wieczystej daje jej pierwszeństwo przed wszystkimi umowami nieujawnionymi w tej księdze lub wpisanymi później.
Ujawnienie prawa dzierżawy w księdze wieczystej nie jest powodem wstrzymującym wypowiedzenie umowy na zasadach ujętych w umowie czy przedstawionych w przepisach prawnych.
Przeczytaj: Prawo pierwokupu nieruchomości – wpis w księdze wieczystej
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
- Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
- Stanisław Rudnicki – Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych.
Zdjęcie: Pixabay.com
Podobne artykuły
