Aby uniknąć przykrych niespodzianek, nabywając nieruchomość należy bardzo dokładnie zapoznać się z treścią księgi wieczystej. Może się bowiem zdarzyć, że nieopatrznie nabędziemy nieruchomość z „dożywotnikiem” i będziemy zmuszeni do jego utrzymania na zasadach określonych w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki
Zgodnie z Art. 908 – 916:
”nabywca w zamian za przeniesienie własności nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.
W polskim prawodawstwie prawo o dożywocie jest traktowane jako prawo osobiste i zgodnie z art. 16.1. ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, prawo to może być ujawnione w księdze wieczystej.
Ustawodawca nie narzuca konieczności ujawnienia prawa dożywocia w księdze wieczystej, mówi jedynie, że prawo dożywocia może być ujawnione w księdze wieczystej.
Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!
Ujawnienie prawa o dożywocie w księdze wieczystej
Ujawnienie prawa o dożywocie następuje w drodze wpisu w dziale III księgi wieczystej.
Sytuacje nabycia nieruchomości w niewiedzy o nabyciu jej wraz z dożywotnikiem mogą się zdarzać, ponieważ dawne przepisy o notariacie nie wymagały od notariuszy wprowadzania umów o prawie dożywocia do księgi wieczystej (umowy wcześniejsze od 1991 r.), a przepisy kodeksu cywilnego nie nakazywały wprost wprowadzania umowy o dożywocie do księgi wieczystej.
Co prawda, w szczególnych przypadkach istnieje możliwość zamiany prawa dożywocia na rentę lub rozwiązanie umowy dożywocia, lecz czynności te mogą trwać latami.
Obecnie, notariusz sporządzając akt notarialny, zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej, powinien niezwłocznie po jego sporządzeniu i podpisaniu, przesłać ten wniosek za pośrednictwem systemu teleinformatycznego do Sądu Rejonowego prowadzącego daną księgę wieczystą (Art. 624 par.1 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw). Z chwilą rejestracji wniosku o wpis w dzienniku ksiąg wieczystych, wzmianka o wniosku zamieszczana jest automatycznie w odpowiednim dziale księgi wieczystej.
Przeczytaj: Wzmianka w księdze wieczystej – co oznacza?
Sprzedaż nieruchomości z prawem dożywocia
Tuż przed nabyciem nieruchomości, czy nawet w trakcie sporządzania aktu notarialnego, mamy możliwość sprawdzić wpisy w księdze wieczystej nie lekceważąc „wzmianki”, która informuje nas, że do sądu wpłynął wniosek, który oczekuje na wpis. Tym samym treść księgi wieczystej może być już nieaktualna lub w najbliższym czasie ulegnie zmianie.
Jeżeli księga wieczysta nieruchomości, którą mamy zamiar nabyć, została założona przed 1991 r. powinniśmy sięgnąć do dokumentu określającego podstawę nabycia tej nieruchomości przez zbywającego, tj. aktu notarialnego. W akcie notarialnym danej nieruchomości możemy się bowiem natknąć na zapis o prawie o dożywociu, oczywiście jeśli taki istnieje.
W sytuacji, gdy zbywający zataił przed nabywcą, że nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia, nabywca może od takiej umowy odstąpić, bądź domagać się obniżenia ceny.
Nieruchomość obciążona prawem dożywocia może podlegać zbyciu, natomiast prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym.
Osoba zbywająca nieruchomość obciążoną prawem dożywocia nie musi posiadać zgody dożywotnika na zbycie takiej nieruchomości. Prawo dożywocia ciąży więc na każdorazowym właścicielu nieruchomości.
Przeczytaj: Umowa o dożywocie – notariusz, podatki i inne koszty
Prawo dożywocia a rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Prawo dożywocia, jako prawo bardzo szczególne, powstaje niezależnie od wpisu (Art. 908 k.c.) i nawet w razie nieujawnienia go w księdze wieczystej, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych przeciwko niemu nie działa.
Informacje o powyższym znajdujemy w ustawie o księgach wieczystych i hipotece w art. 7, zgodnie z którym:
„Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: 2) prawu dożywocia.”
Oznacza to, że nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie może uchylać się od odpowiedzialności i obowiązku wykonania dożywocia powołując się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, albowiem rękojmia w tym przypadku nie ma zastosowania.
Zgodnie z interpretacją J.S. Piątkowski:
„nabywca nieruchomości obciążonej prawami wymienionymi w Art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece uzyska własność nieruchomości wraz ze wszystkimi tymi obciążeniami, choćby prawa te nie były ujawnione w księdze wieczystej.” (St. Rudnicki – Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych).
Nabywca nieruchomości, nie będzie więc zwolniony od obowiązku świadczenia z tytułu umowy dożywocia (Art. 908 k.c.).
Przeczytaj także: Dożywotnia służebność mieszkania a rachunki
Podstawa opracowania:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
- Stanisław Rudnicki, „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz”.
Foto: Fotolia
Podobne artykuły
