Prawa osobiste i roszczenia ujawniane w księdze wieczystej

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Stan prawny nieruchomości wynika z treści wpisanych do danej księgi wieczystej praw.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje. Przez prawa jawne należy rozumieć nie tylko prawa rzeczowe, jakimi są własność, użytkowanie wieczyste czy ograniczone prawo rzeczowe, ale również prawa osobiste i roszczenia wynikające wprost z ustawy.

Zgodnie z treścią Art. 16 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (u.o.k.w.i.h.), w księdze wieczystej w szczególności mogą być ujawnione n/w prawa i roszczenia:

1. prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub prawo pierwokupu,
2. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego: dotyczy to także roszczeń przyszłych i warunkowych,
3. roszczenie wynikające z ograniczenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,
4. roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,
5. wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczeń listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych.

Wymienione w artykule 16 u.o.k.w.i.h. prawa osobiste i roszczenia maja charakter przykładowy. Oznacza to, że w księdze wieczystej oprócz w/w praw mogą być ujawniane inne prawa osobiste i roszczenia, na które pozwala przepis ustawy oraz te, które przepis ustawy wyraźnie kreuje w celu ich zabezpieczenia na nieruchomości.

Prawa osobiste i roszczenia są prawami o charakterze względnym tzn. wynikają bezpośrednio ze stosunków zobowiązaniowych stron umowy i są skuteczne względem drugiej strony. Ujawnieniu w treści księgi wieczystej podlegają prawa osobiste i roszczenia bez względu na to czy są one przenoszalne, czy też jak np. prawo odkupu i pierwokupu, niezbywalne i niepodzielne (Stanisław Rudnicki).

W odróżnieniu od prawa rzeczowego (własność, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawo rzeczowe), które jest skuteczne wobec wszystkich osób, prawo osobiste i roszczenie jest skuteczne tylko wobec osoby będącej drugą stroną stosunku zobowiązaniowego, której prawa zostały ujawnione w treści księgi wieczystej.

Prawa osobiste i roszczenia wywodzące się z przepisów prawa

Do praw osobistych i roszczeń wywodzących się bezpośrednio z przepisów prawa podlegających obowiązkowemu ujawnieniu w księdze wieczystej należą m.in.:

1. postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z tej nieruchomości (Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Art. 30),
2. ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych (Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Art. 98 ust.2 (u.o.g.n),
3. ujawnienie w księdze wieczystej przystąpienia gminy (wniosek w sprawie scalenia składa: wójta, burmistrz, prezydent miasta) do scalenia i podziału nieruchomości Art. 102 ust. 5, u.o.g.n.,
4. ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, a jeżeli wywłaszczenie nie doszło do skutku, niezwłoczne złożenie wniosku o wykreślenie z księgi wieczystej wpisu o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego (Art. 117. 1.2.u.o.g.n).

Prawa osobiste wynikające ze zdarzeń prawnych

Prawo najmu i prawo dzierżawy

Zgodnie z treścią Art.16 u.o.k.w.i.h. w księdze wieczystej mogą być ujawnione prawa osobiste, takie jak prawo najmu oraz prawo dzierżawy. Natomiast, w treści księgi wieczystej nie ujawnia się uprawnień wynajmującego wydzierżawiającego (Art. 16 ust. 2 pkt. 1 u.o.k.w.i.h). Wpisu prawa dzierżawy czy prawa najmu dokonuje się w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości objętej tymi prawami. W przypadku, gdy przedmiotem najmu jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub część tego lokalu, w księdze wieczystej prowadzonej dla tego prawa ujawnia się dane oznaczające nieruchomość.

Prawo odkupu i prawo pierwokupu

Istotnym postanowieniem ustawy o.k.w.i.h. jest możliwość wprowadzenia do księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości prawa odkupu lub prawa pierwokupu i prawa dożywocia.
W praktyce najczęściej spotykanym jest prawo pierwokupu wynikające z przepisów prawa. Rzadziej zdarzają się przypadki, gdzie prawo pierwokupu wynika z zawartej umowy stron. Prawo pierwokupu jest prawem, które jest skuteczne wobec jednej osoby – właściciela nieruchomości. W przypadku, gdy właściciel nieruchomości obciążonej wpisem – prawem pierwokupu, sprzeda tę nieruchomość osobie trzeciej, to zgodnie z zawartą umową (przedwstępną) pierwokupu, osobie, której przysługuje roszczenie będzie przysługiwało roszczenie odszkodowawcze. Osoba ta będzie mogła skorzystać z zapisów Art. 59 Kodeksu cywilnego o uznanie umowy sprzedaży za bezskuteczną. Uznania umowy za bezskuteczną nie można żądać po upływie roku od jej zawarcia.

Prawo dożywocia

Bardzo istotnym ograniczonym prawem rzeczowym, które podlega ujawnieniu w księdze wieczystej jest prawo dożywocia. Z uwagi na skutki umowy dożywocia, tj. przeniesienie prawa własności w zamian za przyjęcie dożywotnika jako domownika, dostarczenie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, a także zapewnienie mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawienie mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom, umowa dożywocia powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego.

Przeczytaj: Prawo dożywocia w księdze wieczystej – co to oznacza?

Roszczenia wynikające ze zdarzeń prawnych

W treści księgi wieczystej mogą być również ujawnione roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości wynikające np. ze zdarzeń prawnych, do których można zaliczyć m.in.:

• budowę budynku na obcym gruncie o wartości znacznie przekraczającej wartość gruntu (Art. 231 k.c.), gdzie właściciel gruntu może żądać od właściciela budynku wykupu gruntu, na którym został posadowiony budynek,
• przekroczenie granicy przy wznoszeniu budynku (Art. 151 k.c.). Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granicę sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo, że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.

Właściciel gruntu może żądać od właściciela budynku albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Obok roszczeń o przeniesienie praw rzeczowych w księdze wieczystej mogą być także ujawnione roszczenia o przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Roszczenie to powinno wynikać z aktu notarialnego – umowy przedwstępnej.

W którym dziale księgi wieczystej ujawnia się prawa osobiste i roszczenia?

Prawa osobiste i roszczenia ujawnia się w Dziale III księgi wieczystej – „Prawa, roszczenia i ograniczenia”. W Dziale III ujawnia się również postanowienie o ogłoszeniu upadłości (Art. 175 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe) oraz wszczęcie egzekucji na wniosek komornika.

Przy wpisie roszczenia ujawnia się treść roszczenia i wskazanie prawa, którego roszczenie dotyczy.
Przy wpisie ograniczenia w rozporządzeniu nieruchomością ujawnia się rodzaj ograniczenia i sposób ograniczenia.
Przy wpisie prawa osobistego ujawnia się rodzaj ujawnionego prawa oraz jego treść.
Przy wpisie ograniczenia w rozporządzeniu nieruchomością ujawnia się rodzaj ograniczenia i sposób ograniczenia.

Skutki ujawnienia praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej

Ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej ma następujące skutki prawne:

1. Prawa osobiste i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami lub roszczeniami nieujawnionymi w księdze wieczystej.

Ograniczone prawa rzeczowe ustanowione po wpisie roszczenia będą miały niższe pierwszeństwo. O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu, przy czym data ustanowienia lub powstania prawa nie ma wpływu na stopień pierwszeństwa.

Przeczytaj: Zasada pierwszeństwa praw wpisanych w księdze wieczystej

2. W przypadku nabycia nieruchomości przez czynność prawną, dla której w księdze wieczystej zostały ujawnione prawa osobiste i roszczenia, nabycie ujawnionych praw chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nabycie roszczeń i praw osobistych chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Mówi o tym Art. 9 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z jego treścią, przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych stosuje się również w przypadkach niewymienionych w Art. 5 ustawy o.k.w.i.h. Przez niewymienione w Art. 5 rozporządzenia prawami jawnymi należy rozumieć rozporządzenia inne niż przeniesienie własności lub innego prawa rzeczowego. Chodzi zatem nie tylko o własność, ale również o wszystkie inne prawa osobiste i roszczenia (Stanisław Rudnicki).

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych odnosi się wyłącznie do praw ujawnionych w treści księgi wieczystej. Wpis do księgi wieczystej prawa osobistego, jakim jest najem bądź dzierżawa, stanowi jedną z form skutecznego zabezpieczenia stosunku najmu (dzierżawy).

3. Wpis do księgi wieczystej roszczeń i praw osobistych wskazanych w Art. 16 ust. 2 pkt. 2-4 u.o.k.w.i.h, po ich ujawnieniu przekształca roszczenia przeciwko oznaczonej osobie w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi.

Ujawnienie w treści księgi wieczystej prawa najmu zapewnia ochronę najemcy przed zbyciem nieruchomości w trakcie najmu. Nie oznacza to jednak, że właściciel nieruchomości, na której ustanowiony został najem, nie może tej nieruchomości zbyć. Jednak, w przypadku zbycia nieruchomości, prawo najmu staje się skuteczne wobec każdoczesnego nabywcy nieruchomości (właściciela nieruchomości). Nowy właściciel nieruchomości wchodzi w prawa i obowiązki zbywającego. Dodatkowo, dzięki wpisowi praw osobistych do księgi wieczystej, najemca – w przypadku uiszczenia czynszu za cały okres najmu jest zwolniony z dodatkowego czynszu, który miałby płacić nowemu właścicielowi.

W razie nieujawnienia w księdze wieczystej prawa najmu (dzierżawy) Art. 9 u.o.k.w.i.h. nie chroni zapłaty czynszu za najem lub dzierżawę na rzecz ujawnionego w dziale II księgi wieczystej właściciela w stosunku do nowego właściciela, ponieważ z wpisu prawa najmu nie wynika ani obowiązek ani prawo do określonych świadczeń.

Do podobnego przekształcenia roszczenia przeciwko jednej osobie w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi mieszkania (domu jednorodzinnego) dochodzi w przypadku prawa dożywocia. Prawo to jest prawem niezbywalnym i niepodzielnym.

4. Prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu, albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (Art. 17 u.o.k.w.h).

Niniejszy zapis stanowi podstawę prawną, na którą może się powołać osoba, która zawarła z właścicielem nieruchomości umowę przedwstępną i pomimo wpisania tejże umowy do księgi wieczystej, właściciel nieruchomości przeniósł prawo własności na osobę trzecią. Mimo zawartej transakcji sprzedaży nieruchomości, osoba której roszczenie zostało wpisane w księdze wieczystej, zachowuje to roszczenie i może dochodzić swoich praw lecz w stosunku do ostatecznego nabywcy nieruchomości.

Wpis prawa – umowy przedwstępnej w księdze wieczystej nie powoduje żadnych zmian w treści prawa własności (użytkowania wieczystego) ani też nie ogranicza właściciela nieruchomości w rozporządzaniu swoją własnością.

Co daje wpis roszczenia w księdze wieczystej?

Podstawową funkcją wpisu roszczenia w księdze wieczystej jest zapewnienie temu roszczeniu ochrony prawnej na wypadek zbycia lub obciążenia nieruchomości.

Ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej rozszerza ochronę prawną interesów osób, którym te prawa lub roszczenia przysługują. Osoba, której prawo zostało wpisane w księdze wieczystej, obok przysługującego jej roszczenia odszkodowawczego z tytułu niewywiązania się z umowy, posiada również prawo dochodzenia roszczenia na podstawie przepisów Art. 59 Kodeksu cywilnego.

Wpisanie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej powoduje, że ich nabycie przez czynność prawną osłania rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, a ponadto uzyskują one skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po ich ujawnieniu.

Przeczytaj również: Ograniczone prawa rzeczowe w księdze wieczystej

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
3. Stanisław Rudnicki, „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz”.

Zdjęcie: Pixabay.com