Pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego – co to oznacza?

Kupując lokal mieszkalny, czy to na rynku wtórnym, czy też na rynku pierwotnym, można razem z tą nieruchomością nabyć pomieszczenia takie jak piwnica, komórka lokatorska czy garaż. Pomieszczenia te nazywane są pomieszczeniami przynależnymi, przy czym nie ma znaczenia czy pomieszczenia te, a zwłaszcza garaż, przylegają do danego lokalu czy też stanowią oddzielną nieruchomość. Te dodatkowe pomieszczenia znajdują odzwierciedlenie w zapisach ujawnionych w księdze wieczystej. Czym jest pomieszczenie przynależne oraz jakie są różnice pomiędzy pomieszczeniami przynależnymi a pomieszczeniami pomocniczymi oraz czym są części wspólne lokali, można się dowiedzieć z treści poniższego artykułu.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Czym jest pomieszczenie przynależne?

Pomieszczenie przynależne kojarzy się z lokalem mieszkalnym. Pojęcie lokalu mieszkalnego oraz pomieszczenia przynależnego określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej u.w.l.). W myśl Art. 2 ust. 2. cytowanej ustawy: samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Części te zostały nazwane pomieszczeniami przynależnymi (Art. 2 ust. 4 u.w.l.) Pomieszczenia przynależne nie służą do celów mieszkaniowych, a jedynie podnoszą komfort mieszkania poprzez zapewnienie mieszkańcom dodatkowej powierzchni wykorzystywanej np. na garażowanie samochodu.

Do pomieszczeń określanych jako „przynależne” zaliczane są w szczególności:

• piwnica,
• strych,
• komórka lokatorska,
• garaż.

Przy czym garaż jako pomieszczenie przynależne, aby mógł być zaliczany do tego typu pomieszczeń, musi być wyodrębniony z pomieszczenia ścianami. Z tego też względu oraz z uwagi na brak „miejsc postojowych” w katalogu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, miejsc tych nie zalicza się do pomieszczeń przynależnych.

Na temat kwalifikacji miejsca postojowego w zakresie nie ujęcia tego miejsca w katalogu pomieszczeń przynależnych, określonych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku I CK 696/03 z dnia 19 maja 2004r., w którym stwierdził, że:

„miejsce postojowe nie może być uznane za pomieszczenie przynależne, nie jest bowiem pomieszczeniem, lecz miejscem wydzielonym liniami narysowanymi na podłodze garażu podziemnego w budynku”.

Według Sądu Najwyższego garaż jest jeden, a miejsc garażowych w tym garażu jest więcej i nie są one wydzielone odrębnymi ścianami. W treści postanowienia Sąd Najwyższy wykazał także, że aby miejsce postojowe mogło być uważane za pomieszczenie przynależne, musiałoby znajdować się w wydzielonym lokalu użytkowym, z którym musiałby być związany udział w nieruchomości wspólnej.

Do pomieszczeń przynależnych nie kwalifikuje się również balkonów. I pomimo, że przylegają one do lokali, to ich powierzchnia nie jest doliczana do powierzchni lokalu.

W myśl ustawy o własności lokali pomieszczenia przynależne nie muszą być samodzielne, nie mogą jednak znajdować się w obrębie innego samodzielnego lokalu, gdyż oznaczałoby to konieczność korzystania z tego innego lokalu, a przecież pomieszczenia przynależne mają stanowić część składową lokalu, do którego „przynależą”.

Istotą postanowienia Sądu Najwyższego w wyroku I CK 696/03 z dnia 19 maja 2004r. w zakresie „pomieszczeń przynależnych” jest stwierdzenie Sądu, że:

„Nadanie danemu pomieszczeniu statusu przynależnego do wyodrębnionego lokalu powoduje, iż staje się ono przedmiotem wyłącznej własności właściciela lokalu – częścią nieruchomości lokalowej”.

Wyodrębnione lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu, który stanowi podstawę do założenia księgi wieczystej.

W przypadku wyodrębniania lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi, ich powierzchnia użytkowa wliczana jest do powierzchni użytkowej lokalu.

W księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu, do którego przynależą pomieszczenia przynależne, powierzchnię użytkową podaje się w wysokości równej sumie powierzchni użytkowej lokalu i pomieszczenia przynależnego.

Czym różni się pomieszczenie przynależne od pomieszczeń pomocniczych oraz części wspólnych nieruchomości?

Aby móc odpowiedzieć na to pytanie, należy przede wszystkim zdefiniować, czym jest pomieszczenie pomocnicze a czym są części wspólne nieruchomości.

Pomieszczenia pomocnicze stanowią nieodłączny składnik lokali i znajdują się one w obrębie danego lokalu. Do pomieszczeń pomocniczych zaliczane są np.: korytarz, łazienka, osobna toaleta czy składzik – komórka. Pomieszczenia pomocnicze służą zaspokajaniu tych samych potrzeb mieszkaniowych, co same lokale.

Pomieszczenia przynależne, w odróżnieniu od pomieszczeń pomocniczych, służą zaspokojeniu innych potrzeb osób korzystających z samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Zasadniczą różnicą pomiędzy pomieszczeniem przynależnym a pomieszczeniem pomocniczym jest to, że pomieszczenia przynależne mogą być położone poza wydzielonym lokalem, a nawet poza budynkiem, w którym znajduje się lokal, nie muszą też bezpośrednio przylegać do samego lokalu, ale powinny znajdować się w granicach jego obrębu. Natomiast pomieszczenia pomocnicze zawsze znajdują się w obrębie wydzielonego lokalu, stanowią część lokalu i służą mieszkańcom danego lokalu do bezpośredniego użytku (łazienka, toaleta, korytarz, garderoba).

Definicję nieruchomości wspólnej, podobnie jak definicję pomieszczenia przynależnego, określona ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W myśl tej ustawy, do części wspólnych nieruchomości zalicza się grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Do części wspólnych budynku można zaliczyć np. dach, fundamenty, ściany konstrukcyjne i zewnętrzne budynku (balkony), instalacje wodociągowe, instalacje centralnego ogrzewania, kanalizacji, a wewnątrz budynku: klatki schodowe, korytarze. Częściami wspólnymi budynku są również, takie pomieszczenia jak rowerownie, pralnie, wózkownie czy suszarnie, z których mogą korzystać wszyscy właściciele lokali położonych w danym budynku, bowiem zgodnie z prawem, w budynku, w którym wyodrębniono własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Z części wspólnych budynku mogą korzystać wszyscy właściciele wydzielonych własności lokali. W odróżnieniu od możliwości korzystania z części wspólnych, z pomieszczeń przynależnych mogą korzystać tylko właściciele wyodrębnionych lokali, do których należą te pomieszczenia.

Zgodnie z ustawą o własności lokali, właściciele wydzielonych lokali w obiektach takich jak bloki mieszkalne czy domy wielorodzinne, nie mogą samodzielnie decydować o funkcji części wspólnych nieruchomości. Właściciele lokali odpowiadają za zobowiązania w częściach równych ich udziałom. Zgodnie z zapisem ustawy o własności lokali, ich właściciele tworzą razem wspólnotę mieszkaniową i stają się tym samym współwłaścicielami nieruchomości wspólnej.

Przeczytaj: Spółdzielnia mieszkaniowa a wspólnota mieszkaniowa – czym się różnią?

Gdzie znajdują się pomieszczenia przynależne?

Pomieszczenia przynależne do danego lokalu mogą znajdować się bezpośrednio przy danym lokalu bądź poza wydzielonym lokalem, a nawet poza budynkiem, w którym znajduje się lokal, ale w granicach jego obrębu. Pomieszczenie przynależne nie musi fizycznie przylegać do lokalu.

W praktyce, pomieszczenia przynależne, np. komórki lokatorskie w apartamentowcach, mogą znajdować się na innych kondygnacjach budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny. Bywa też, że pomieszczenie przynależne znajduje się w innym budynku aniżeli lokal mieszkalny. W taki przypadku ważne jest, aby budynek ten znajdował się na terenie tej samej nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek z danym lokalem mieszkalnym.

Pomieszczenie przynależne powinno mieć związek funkcjonalny z lokalem.

Pomieszczenia przynależne a księga wieczysta

Informacja o tym, czy do lokalu przynależy pomieszczenie dodatkowe, zwane pomieszczeniem przynależnym, znajduje się w Dziale I księgi wieczystej – „Oznaczenie nieruchomości” w podrubryce 1.4.4 ”Lokal”, w polu 1.4.4.7: „Opis pomieszczeń przynależnych”, które są podane w odpowiednich podpolach, tj.:

• A: rodzaj pomieszczenia (przynależnego) – np. komórka lokatorska Nr 6 , o pow. 6 m2,
• B: liczba pomieszczeń (przynależnych do lokalu) – np. 1 (jedna komórka lokatorska).

Pole powierzchni użytkowej lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, albo pole powierzchni lokalu, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, określa się w Dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” w rubryce 1.5 „Obszar” w polu 1.5.0.1.

Poniżej przykład opisu lokalu mieszkalnego z pomieszczeniem przynależnym (komórką lokatorską o pow. 3,70 m2):

Źródło: Ekw.ms.gov.pl

Przeczytaj: Błędny metraż mieszkania w księdze wieczystej

Jak sprawdzić, czy lokal mieszkalny posiada pomieszczenie przynależne?

Aby sprawdzić, czy lokal posiada pomieszczenie przynależne, należy zapoznać się z treścią wpisów ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla określonej nieruchomości.

W księgach wieczystych zakładanych i prowadzonych w systemie teleinformatycznym informację o tym, czy lokal posiada pomieszczenie przynależne znajdziemy w opisie lokali i pomieszczeń przynależnych umiejscowionych w Dziale I-O – „Oznaczenie nieruchomości”, w rubryce 1.4.4 „Lokal”, w polu 1.4.4.7 „Opis pomieszczeń przynależnych”.

Informacje te powinny być zgodne z danymi ujętymi w katastrze nieruchomości.

Natomiast w przypadku starszych ksiąg wieczystych, które były objęte migracją, informacja o pomieszczeniach przynależnych może być pominięta. W takiej sytuacji dokumentem, potwierdzającym m.in. powierzchnię lokalu, ilości izb mieszkalnych w tym lokalu oraz powierzchnię pomieszczeń przynależnych do lokalu, będzie wypis z kartoteki lokali. Dokument ten zawiera w swej treści m.in.:

• wykaz pomieszczeń przynależnych do lokalu określających typ pomieszczeń (piwnica, garaż i inne),
• powierzchnię poszczególnych typów pomieszczeń podaną z dokładnością do 0,01 m2,
• powierzchnię użytkową lokali wraz z powierzchnią przynależną.

Wypis z kartoteki lokali można pozyskać w Starostwie Powiatowym (w wydziale Państwowej Ewidencji Gruntów i budynków) bądź Urzędzie Miasta właściwym dla miejsca położenia lokalu. Wniosek należy złożyć na formularzu EGiB – „Wniosek o wydanie wypisu lub wyrysu z operatu ewidencyjnego”.

Czy pomieszczenie przynależne można sprzedać?

Pomieszczenie przynależne może być przedmiotem obrotu, albowiem może ono być odłączone (prawnie) od danego lokalu bez jego uszkodzenia lub istotnej zmiany. Wynika to m.in. z definicji określającej pomieszczenie przynależne zawartej w Art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali.

W kwestii zbycia pomieszczenia przynależnego wypowiedział się w uchwale z dnia 15 listopada 2018 r. III CZP 52/18. Sąd Najwyższy, który stwierdził, że „Dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej w celu przyłączenia tego pomieszczenia do innego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość i położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej”.

W praktyce, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2018 r. III CZP 52/18 oznacza, że właściciel lokalu mieszkalnego posiadającego pomieszczenie przynależne, może tę przynależność sprzedać innemu posiadaczowi lokalu mieszkalnego w granicach tej samej wspólnoty – właściwie w tym samym budynku lub kompleksie budynków, pod warunkiem, że pomieszczenie to nie jest udziałem w innej nieruchomości.

Jednocześnie, Sąd Najwyższy podkreślił, że wszelki tego typu obrót powinien być poprzedzony podziałem lokalu wspólnego, a następnie połączenia jego części z innym lokalem mieszkalnym w sensie prawnym (nie fizycznym). Zgoda właścicieli innych lokali na przeprowadzenie takiej transakcji jest wymagana – uchwała wspólnoty.

Sąd Najwyższy uznał również, że jeżeli odłączenie pomieszczenia przynależnego wymaga przeprowadzenia pewnych robót budowlanych w nieruchomości wspólnej, zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały, jest niezbędna.

Przeczytaj również: Nieprawidłowy opis lokalu w księdze wieczystej – jak go zmienić?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Art. 2, ust. 4.
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2018 r. Sygn. akt III CZP 52/18.

Foto: Własne oraz …