Unieważnienie aktu notarialnego – kiedy jest to możliwe?

Akt notarialny jest dokumentem urzędowym potwierdzającym dokonanie czynności prawnej, spełnia funkcje poświadczenia. Forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności jest zastrzeżona dla czynności, na podstawie której następuje przeniesienie prawa własności nieruchomości, darowizny, zamiany, dożywocia, czy umowy przedwstępnej.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

W przypadku, gdy akt notarialny został sporządzony zgodnie z obowiązującym prawem, a ujawniona w akcie notarialnym czynność strony tego aktu była obarczona wadą oświadczenia woli, to czynność ta może podlegać unieważnieniu.

W sensie prawnym akt notarialny nie może istnieć w oderwaniu od czynności prawnej zawartej w danym akcie notarialnymi, tym samym uznaje się, że powództwo o stwierdzenie nieważności takiej czynności jest także powództwem o stwierdzenie nieważności samego aktu notarialnego.

Czy można unieważnić akt notarialny?

Akt notarialny, który nie spełnia konstytutywnych elementów wskazanych przez prawo, nie może istnieć jako akt notarialny (Art. 92-94 Prawo o notariacie). Konsekwencją braku cech dokumentu urzędowego ze względu na niedochowanie formy aktu notarialnego, jest nieważność czynności prawnej zawartej w tym akcie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 2000 r., IV CKN 36/00, OSNC z 2000 r. Nr 12, poz. 223).

Jednakże, skoro akt notarialny nie może istnieć w sensie prawnym w oderwaniu od czynności prawnej zawartej w danym akcie notarialnym, to tym samym uznaje się, że powództwo o stwierdzenie nieważności takiej czynności jest także powództwem o stwierdzenie nieważności samego aktu notarialnego.

Jeżeli natomiast akt notarialny został sporządzony zgodnie z obowiązującym prawem, unieważnieniu może jedynie podlegać czynność prawna ujawniona w akcie notarialnym, sporządzona przez stronę, której oświadczenie było obarczone wadą zwaną „wadą oświadczenia woli”.

Wady oświadczenia woli

Wady oświadczenia woli zostały opisane i unormowane w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 82 – 88.

Katalog wad oświadczenia woli ujętych w ustawie jest zamknięty i obejmuje takie wady jak:

• brak świadomości lub swobody składającego wolę,
• pozorność oświadczenia woli,
• błąd istotny,
• podstęp,
• groźba.

Brak świadomości lub swobody

Pierwszą przesłanką do unieważnienia czynności prawnej dokonanej w formie aktu notarialnego jest wada oświadczenia woli, jaką jest brak świadomości lub swobody przez osobę składającą wolę przed notariuszem. W myśl Art. 82 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej k.c.) nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, chociażby nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych.

Pozorność oświadczenia woli

Drugą przesłanką powodującą nieważność oświadczenia woli jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności. Pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze (Art. 83, § 1, § 2, k.c.).

Błąd istotny

W razie błędu, co do treści czynności prawnej, można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny) (Art. 84,§ 1, § 2, k.c.)

Zniekształcenie oświadczenia woli przez osobę użytą do jego przesłania ma takie same skutki, jak błąd przy złożeniu oświadczenia (Art. 85 k.c.).

Podstęp

Jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej. Podstęp osoby trzeciej jest jednoznaczny z podstępem strony, jeżeli ta o podstępie wiedziała i nie zawiadomiła o nim drugiej strony albo jeżeli czynność prawna była nieodpłatna (Art. 86, § 1, § 2, k.c.).

Groźba

Strona aktu notarialnego (osoba), która złożyła oświadczenie woli pod wpływem bezprawnej groźby drugiej strony lub osoby trzeciej, może uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia, jeżeli z okoliczności wynika, że strona ta (osoba) mogła się obawiać, iż jej samej lub innej osobie grozi poważne niebezpieczeństwo osobiste lub majątkowe (Art. 87 k.c.).

Uprawnienie do uchylenia się wygasa: w razie błędu – z upływem roku od jego wykrycia.

Przeczytaj: Błąd w akcie notarialnym – jak go poprawić?

Po jakim czasie można unieważnić czynność prawną zawartą w formie aktu notarialnego?

Osoby, które sprzedały swoją nieruchomość pod wpływem błędu lub zostały podstępem namówione na przeprowadzenie transakcji zbycia nieruchomości, mogą dochodzić unieważnienia przeprowadzonej czynności prawnej do roku od zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

Warunkiem unieważnienia transakcji jest wykazanie przez te osoby, że stawając przed notariuszem w chwili sporządzenia aktu notarialnego, złożyły wadliwe oświadczenie woli.

Zgodnie z Art. 88, § 1. k.c., uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie.

Uprawnienie do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli wygasa:

• w razie błędu – z upływem roku od jego wykrycia,
  a
• w razie groźby – z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał.

Po upływie tego terminu nie można podważyć oświadczenia woli ujętego w akcie notarialnym.

Przeczytaj: Wypis aktu notarialnego – jak uzyskać?

Pozew o unieważnienie czynności prawnej dokonanej aktem notarialnym – jak napisać i gdzie złożyć?

Pozew o unieważnienie aktu notarialnego zawierającego czynność prawną obarczoną wadą może złożyć osoba, która to oświadczenie złożyła. Pozew o unieważnienie czynności prawnej (unieważnienie aktu notarialnego) należy wnieść do sądu właściwego dla miejsca zamieszkania uprawnionego. Pozew należy sporządzić w formie przypisanej dla pozwu sądowego.

Przykładowy pozew o unieważnienie czynności prawnej powinien przybrać określoną formę i obejmować w swej treści n/w dane:

1. W prawym górnym rogu arkusza należy umieścić nazwę miejscowości, datę sporządzenia pozwu.
2. Poniżej, na środku strony należy wpisać pełną nazwę sądu, do którego jest kierowany pozew.
3. Następnie, w lewym górnym rogu arkusza należy podać imię (imiona) i nazwisko (bądź imiona i nazwiska osób) oraz adres zamieszkania powoda. W przypadku posiadania sygnatury akt, należy umieścić ją tuż pod danymi powoda.
4. Poniżej danych adresowych należy umieścić tytuł pozwu, którym będzie „Pozew o unieważnienie czynności prawnej zawartej w dniu……….. w akcie notarialnym Repertorium ”… ” numer: ……, w kancelarii notarialnej w miejscowości XXXXXXXXX (podać nazwę kancelarii notarialnej, jej adres) przed notariuszem XXXXXXXXX (należy podać imię i nazwisko notariusza).
5. Treść pozwu należy rozpocząć od szczegółowego opisania czynności prawnej stanowiącej część szczegółową aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszem.
6. Następnie należy wskazać zaskarżoną czynność prawną, która w świetle prawa została obarczona wadą stanowiącą przesłankę do unieważnienia tej czynności, a przez to unieważnienia aktu notarialnego.
7. Do pozwu o unieważnienie czynności prawnej zawartej w akcie notarialnym należy dołączyć dowody, które podniosą rangę składanego dokumentu, np. w przypadku choroby psychicznej, wskazanym będzie dołączenie do pozwu świadectwa zdrowia powoda sporządzonego przez lekarza specjalistę.
8. Po wyczerpaniu opisu czynności oraz dowodów przemawiających za tym, że czynność ujęta w danym akcie notarialnym jest czynnością obarczoną błędem należy w sposób zwięzły przedstawić żądanie o unieważnienie przeprowadzonej czynności prawnej zawartej we wskazanym akcie notarialnym.

Treść żądania może być następująca:

Na podstawie złożonego wniosku oraz dołączonych do niego dokumentów: wnoszę o unieważnienie czynności prawnej zawartej w akcie notarialnym Repertorium Nr  XXXXX sporządzonym w dniu XXXX w Kancelarii Notarialnej w XXXXX przed Notariuszem XXXXXX.

Osoba składająca pozew o unieważnienie czynności prawnej dokonanej aktem notarialnym może również wnieść o zabezpieczenie roszczenia przez nakazanie umieszczenia w księdze wieczystej wzmianki o toczącym się procesie oraz niewpisywania w księdze wieczystej nowego właściciela.

Opłaty od pozwu

Zgodnie z przepisem Art. 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych złożenie pozwu wymaga wniesienia do sądu stosownej opłaty.

Opłatę sądową wnosi się w postaci znaków opłaty sądowej, które przykleja się na egzemplarzu pozwu wnoszonego do sądu bądź w gotówce w siedzibie Sądu w kasie bądź przelewem na konto bankowe sądu. Wpłaty można również dokonać za pośrednictwem platformy internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem: https://oplaty.ms.gov.pl.

Pozew o unieważnienie czynności prawnej dokonanej aktem notarialnym, dotyczący przeniesienia prawa własności jest pozwem o prawa majątkowe. W myśl ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Art. 13, w sprawach o prawa majątkowe pobierana jest od pisma (pozwu) opłata stała ustalona według wartości przedmiotu sporu lub wartości przedmiotu zaskarżenia wynosząca:

1. do 500 złotych – w kwocie 30 złotych;
2. ponad 500 złotych do 1500 złotych – w kwocie 100 złotych;
3. ponad 1500 złotych do 4000 złotych – w kwocie 200 złotych;
4. ponad 4000 złotych do 7500 złotych – w kwocie 400 złotych;
5. ponad 7500 złotych do 10 000 złotych – w kwocie 500 złotych;
6. ponad 10 000 złotych do 15 000 złotych – w kwocie 750 złotych;
7. ponad 15 000 złotych do 20 000 złotych – w kwocie 1000 złotych.
8. ponad 20 000 zł – 5% wartości.

Przeczytaj: Ile kosztują usługi notariusza?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Księga pierwsza. Część ogólna, Tytuł IV. Czynności prawne, Dział IV. Wady oświadczenia woli.
2. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Zdjęcie: Pexels.com