Udział w nieruchomości wspólnej to pojęcie wprowadzone Ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z postanowieniem w/w ustawy, udział w nieruchomości wspólnej stanowi prawo związane z prawem własności lokali.
Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki
Czym jest nieruchomość wspólna
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W przypadku gruntu może to być np. miejsce do wypoczynku, plac zabaw dla dzieci czy parking samochodowy. Natomiast w przypadku części budynku lub urządzeń może chodzić o klatkę schodową, dach, kominy, ściany nośne, instalacje centralnego ogrzewania, elektryczne, gazowe, kanalizacyjne czy też wodne.
Prawo do udziału w nieruchomości wspólnej przysługuje każdemu właścicielowi lokalu.
Współwłasność nieruchomości wspólnej nie może zostać zniesiona dopóki w danej nieruchomości występują lokale wyodrębnione. Można natomiast dokonać zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, przy czym w tym wypadku istotna jest wola wszystkich właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej.
Kto zarządza nieruchomością wspólną
W większości przypadków nieruchomością wspólną zarządza wspólnota mieszkaniowa lub powołany zarządca. Decyzje związane z przeprowadzeniem wymaganych remontów, konserwacji itp. poszczególnych elementów składających się na nieruchomość wspólną, podejmowane są przez właścicieli lokali w drodze głosowania nad uchwałami. Koszty wynikające z podjętych uchwał pokrywane są zazwyczaj z tzw. funduszu remontowego.
Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!
Obliczanie udziałów w nieruchomości wspólnej
Udział w nieruchomości wspólnej określa się zarówno dla lokali wyodrębnionych, jak i samodzielnych lokali niewyodrębnionych, pozostających własnością właściciela nieruchomości.
Wielkość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej w obu przypadkach określa się ułamkiem (np. 6570/863098) lub procentem.
W myśl Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (u.o.w.l.) udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (Art. 3, Ust. 2 u.o.w.l.).
Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (Art. 3, Ust. 3 u.o.w.l.).
Przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal (Art. 3a).
Aby obliczyć udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej, jak i udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej, należy określić oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu – jego powierzchnię użytkową wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (Art.3, Ust. 5).
Udział właściciela lokalu wyraża się ułamkiem gdzie licznik odpowiada powierzchni lokalu, a mianownik powierzchnię wszystkich lokali w nieruchomości. Oczywiście, suma wszystkich udziałów w nieruchomości wspólnej powinna stanowić sto procent.
Udział nieruchomości wspólnej każdego właściciela winien być wpisany w akcie notarialnym, jak również w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości oraz w rejestrze nieruchomości (kataster nieruchomości) prowadzonym przez starostę.
Przeczytaj: Zniesienie współwłasności nieruchomości
Przykładowe obliczenie udziału w nieruchomości wspólnej
Pani Natalia posiada lokal mieszkalny w budynku czterorodzinnym o powierzchni 50 m2. Suma powierzchni wszystkich lokali i pomieszczeń w tej nieruchomości wspólnej wynosi 2500 m2.
Aby obliczyć udział w nieruchomości wspólnej należy przeprowadzić następujące działanie:
U = 50 m2 : 2500 m2 = 0,02 = 2/100 = 1/50 czyli 2%.
gdzie “U” to udział w nieruchomości wspólnej.
Określony w ten sposób udział w nieruchomości wspólnej ma istotny wpływ na rozliczenie kosztów zarządu nieruchomością. Im wyższy wskaźnik udziału w nieruchomości wspólnej, tym wyższe koszty zarządu nieruchomością.
Znaczenie wysokości udziału w nieruchomości wspólnej
Określony wskaźnik udziału w nieruchomości wspólnej ma istotne znaczenie rzeczowe i finansowe dla właściciela lokalu.
Zgodnie z Ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali:
„Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”.
Koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej to przede wszystkim wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Podobnie, wysokość wskaźnika udziału w nieruchomości wspólnej, przekłada się na partycypowanie w kosztach podatku od nieruchomości, im wyższy wskaźnik udziału tym wyższa kwota podatku.
W przypadku, gdy współwłaściciele nieruchomości wspólnej nie określili szczególnego sposobu głosowania nad podejmowaniem uchwał w zakresie rozporządzania tą nieruchomością, to w przypadku głosowania, właściciel nieruchomości posiadający większy udział w nieruchomości wspólnej posiada większą siłę głosu. Taka forma głosowania zwana jest potocznie „głosowaniem udziałami”.
Prawa i obowiązki właścicieli lokali
Prawa i obowiązki właścicieli lokali określa Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z Art. 13.1. właściciel lokalu powinien przede wszystkim:
- ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu,
- utrzymywać swój lokal w należytym stanie,
- przestrzegać porządku domowego,
- uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
- korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Zdjęcie: Pixabay.com
Podobne artykuły
